czwartek, kwiecień 2, 2020

Wolny kapitał: inwestycja czy spłata hipoteki?

Jedną z najdłużej trwających debat na temat finansów osobistych jest pytanie, czy wykorzystać dodatkowe pieniądze na spłatę kredytu hipotecznego, czy inwestować.

Zanim zaczniesz agresywnie inwestować lub spłacać kredyt hipoteczny, musisz upewnić się, że stan finansowy jest w porządku. Przed wybraniem którejkolwiek z tych opcji powinieneś mieć:

  • W pełni finansowany fundusz oszczędnościowy.
  • Spłacone wszelkie zadłużenie niehipoteczne / odsetkowe.
  • Już teraz przeznaczać co najmniej 15% swoich dochodów na oszczędności emerytalne.

Kiedy już będziesz mieć niezbędne środki finansowe, nadszedł czas, aby zdecydować, które lepiej inwestować lub spłacać hipotekę.

Załóżmy, że masz kredyt hipoteczny w wysokości 500 000 zł o oprocentowaniu 4%, które ma zostać spłacone za 30 lat. Twoja spłata kredytu hipotecznego wynosiłaby 2 378 zł miesięcznie.

W ciągu tych 30 lat zapłacisz 856 000 zł, z czego 500 000 zł to spłaty kwoty głównej, a 356 000 zł to spłata odsetek. Jeśli chcesz agresywnie spłacić hipotekę za 10 lat, zapłacisz 607 000 zł, z czego 500,00 zł to spłata kwoty głównej, a 107 000 zł to spłata odsetek. Pozwoliłoby to zaoszczędzić 249 000 zł na spłatach odsetek.

Aby spłacić hipotekę za 10 lat, a nie za 30 lat, trzeba będzie zwiększyć miesięczną spłatę do 5 055 zł, co oznacza wzrost o 2 677 zł miesięcznie.

Ile pieniędzy spodziewałbyś się po 30 latach, inwestując 2677 zł miesięcznie? Zakładając roczny zwrot w wysokości 6%, miałbyś około 2,69 miliona złotych. Wyraźnie lepszy oczekiwany zwrot niż szybsza spłata kredytu hipotecznego.

Co się stanie, jeśli spłacisz kredyt hipoteczny za 10 lat, a potem skupisz się na inwestowaniu, gdy spłata kredytu hipotecznego całkowicie zniknie?

To całkowicie poprawny punkt widzenia. Powodem spłaty kredytu hipotecznego jest pozbycie się spłaty kredytu hipotecznego. Po spłaceniu kredytu hipotecznego będziesz mieć dodatkowe 5 055 zł miesięcznie. Co się stanie, jeśli poświęcisz ten nowy przepływ gotówkowy inwestowaniu?

Sprawdźmy te liczby.

Jeśli po spłaceniu kredytu hipotecznego w ciągu 10 lat zainwestujesz całe 5 055 zł (poprzednia spłata kredytu hipotecznego) przez następne 20 lat, otrzymasz 2,34 miliona zł. Dodaj 249 000 zł zaoszczędzonych na wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego, a otrzymasz 2 589 000 zł. Chociaż dzięki temu matematyka jest znacznie bliższa, po 30 latach nadal masz więcej oczekiwanego bogactwa, inwestując.

Ważne czynniki do rozważenia? Na pewno horyzont czasowy.

Spłacanie kredytu hipotecznego w ciągu 10 lat zamiast 30 lat jest wyjątkowo agresywnym podejściem, a matematyka nadal sprzyja inwestowaniu. Matematyka byłaby jeszcze bardziej przychylna inwestowaniu w scenariusz, w którym spłata kredytu hipotecznego nastąpiła za 15 lub 20 lat, a nie za 10 lat.

Powód? Złożone odsetki. Jeśli pójdziesz drogą inwestowania, otrzymasz 30-letnie odsetki od pierwszej miesięcznej raty inwestycyjnej. Jeśli spłacisz kredyt hipoteczny w ciągu 10 lat, a następnie zainwestujesz, dostaniesz tylko 20 lat. Jeśli spłacisz kredyt hipoteczny w ciągu 15 lat, a następnie zainwestujesz, dostaniesz tylko 15 lat, a jeśli spłacisz kredyt hipoteczny za 20 lat, a następnie zainwestujesz, dostaniesz tylko 10.

Im dłużej zajmie Ci spłacenie kredytu hipotecznego, tym bardziej matematyka będzie preferować inwestowanie zamiast spłacania kredytu hipotecznego. Widać więc, że jest to dość indywidualna decyzja i warto podczas poszukiwania odpowiedzi zasięgnąć porady kompetentnego doradcy finansowego.